Menelisik Eksepsi Unsur Gugatan Prematur

Sedangkan kewajiban pembeli yang biasanya diatur adalah mengenai tahapan pelunasan pembayaran.

Kedudukan perjanjian pengikatan jual beli sebagai perjanjian pendahuluan berfungsi untuk mempersiapkan atau bahkan memperkuat perjanjian utama/pokok yang akan dilakukan.

Dengan kata lain perjanjian pengikatan jual beli berfungsi sebagai perjanjian awal atau perjanjian pendahuluan yang memberikan penegasan untuk melakukan perjanjian utamanya, serta menyelesaikan suatu hubungan hukum apabila hal-hal yang telah disepakati dalam perjanjian pengikatan jual beli telah dilaksanakan seutuhnya.

Dalam pertimbangannya Majelis Hakim menyatakan bahwa untuk mengalihkan hak atas tanah, tidak saja para pihak harus memenuhi ketentuan sahnya perjanjian sebagaimana dimaksud Pasal 1320 KUHPerdata, akan tetapi yang paling penting harus dipastikan bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa sebagaimana diatur dalam Pasal 39 ayat (1) huruf f Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Selanjutnya dalam objek pengikatan jual beli ini masih akan memasuki fase sebagai tanah sengketa apakah tanah tersebut merupakan tanah sengketa atau tidak sehingga hal ini menimalisir adanya unsur prematur.

Sebagaimana yang disebutkan sebelumnya bahwa terhadap tanah yang dalam sengketa tidak dapat dilakukan perbuatan hukum apapun termasuk pengikatan jual beli maupun jual beli. Oleh karena itu apabila adanya sangketa tanah yang ada dengan mengingat kondisi tanah tersebut maka perjanjian dapat dikualifisir sebagai perjanjian yang bersifat prematur karena apabila perjanjian tetap dilaksanakan akan berbenturan dan berpotensi melanggar syarat objek jual beli tanah tidak dalam keadaan sengketa sebagaimana diatur dalam Pasal 39 ayat (1) huruf f Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Unsur adanya gugatan prematur terkait dengan waktu pengajuan suatu gugatan atau perkara yang diajukan sebelum jangka waktu yang ditentukan oleh hukum.

Dalam konteks akta perjanjian pengikatan jual beli, eksepsi unsur gugatan prematur seringkali muncul ketika salah satu pihak merasa bahwa akta tersebut telah dilanggar sebelum waktunya atau terdapat pelanggaran terhadap syarat-syarat yang diatur dalam akta tersebut.

Misalnya, jika dalam akta perjanjian pengikatan jual beli disebutkan bahwa penyerahan properti harus terjadi dalam waktu tertentu, dan penjual gagal memenuhi kewajiban ini, pembeli dapat mengajukan gugatan prematur, menuduh bahwa akta tersebut telah dilanggar sebelum berakhirnya masa yang ditentukan dalam perjanjian.

Hal ini harus bisa dibuktikan dengan jelas antara kedua belah pihak bahwa apabila ternyata dengan tidak dimilikinya surat riwayat tanah seperti akta/ seterfikat dan surat keterangan tidak sengketa maka dalam hal ini tidak terdapat jaminan bahwa tanah yang menjadi objek perjanjian benar milik penjual dan tanah tersebut tidak dalam sengketa.

Terhadap adanya penjualan yang dilakukan meskipun sedang dalam gugatan, maka penggugat bisa menuntut kepada pengembang untuk melakukan tindakan sementara (tuntutan provisi) yaitu menghentikan penjualan tersebut kepada majelis hakim yang memeriksa dan mengadili perkara gugatan tersebut.

Dalam pembahasan diatas dapat kita Tarik kesimpulan bahwa perjanjian pengikatan jual beli yang dinyatakan prematur menurut Putusan Mahkamah Agung Nomor 680K/PDT/2017 berisi perjanjian pengikatan jual beli yang tidak memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1320 KUH yaitu mengenai objek perjanjian yang belum jelas kepemilikannya.

Berkaitan dengan hal tersebut maka harus diperhatikan peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan objek perjanjian disamping yang telah diatur dalam KUH Perdata. Terhadap perjanjian pengikatan jual beli yang objeknya tanah maka harus dipastikan bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 ayat (1) huruf f Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Tidak dimilikinya surat riwayat tanah dan surat keterangan tidak sengketa maka tidak terdapat jaminan bahwa tanah yang menjadi objek perjanjian benar milik penjual dan tanah tersebut tidak dalam sengketa.

Oleh karena itu dengan mengingat kondisi tanah tersebut maka perjanjian dapat dikualifisir sebagai perjanjian yang bersifat prematur dikarenakan tanah yang menjadi objek perjanjian tersebut belum jelas kepemilikannya.

Sehingga majelis hakim menyatakan bahwa perjanjian batal demi hukum karena perjanjian dianggap prematur.

Keputusan pengadilan dalam kasus eksepsi unsur gugatan prematur terhadap akta perjanjian pengikatan jual beli memiliki implikasi besar.

Jika pengadilan memutuskan bahwa gugatan prematur tersebut tidak berdasar, maka gugatan tersebut dapat ditolak dan perjanjian berlaku.

Namun, jika pengadilan menganggap gugatan tersebut beralasan, maka perjanjian mungkin dinyatakan tidak sah, dan pihak yang merasa dirugikan dapat meminta ganti rugi atau pemulihan properti.

Dalam kasus akta perjanjian pengikatan jual beli yang dinyatakan prematur, penting bagi pihak-pihak yang terlibat untuk mendapatkan bantuan hukum yang kompeten dan memahami hak serta kewajiban mereka.

Eksepsi unsur gugatan prematur adalah alat penting dalam menjaga keadilan dan perlindungan hukum bagi semua pihak yang terlibat dalam transaksi hukum semacam ini.

Dalam hal ini penyelesaian jual beli yang terdapat unsur prematur ini perlu  melakukan tugasnya dengan cara membuat akta otentik kepada notaris, notaris juga diwajibkan harus lebih teliti dalam membuat akta tersebut dan perlu kesadaran tentang hukum, moral, etika.

Di samping itu notaris seharusnya secara materil mengetahui peraturan perundang-undangan yang berlaku yang berkaitan dengan akta yang dibuatnya.

Hal ini dilakukan guna mengantisipasi segala resiko hukum yang terjadi pada masyarakat khusunya para penghadap dalam memformulsikan akta otentik yang dibuat dihadapan notaris tersebut.

Selain itu alam pembuatan perjanjian pengikatan jual beli tanah disarankan disamping memenuhi syarat sah perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata tetapi juga memperhatikan persyaratan mengenai jual beli tanah itu sendiri sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Sehingga dalam pelaksanaannya tidak akan menimbulkan sengketa dan adanya prematur.

Yurico, Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Bangka Belitung