Oleh: Muhammad Farid Al Wajdi — Dosen Fakultas Hukum Universitas Ahmad Dahlan

Di tengah upaya pemerintah memulihkan ekonomi pasca pandemi, realitas di lapangan justru menghadirkan ironi. Banyak pelaku usaha kecil dan pedagang terpaksa gulung tikar—bukan karena gagal bersaing, tapi karena tak sanggup lagi membayar sewa tempat usaha yang terus meroket.

Kasus terbaru terjadi di kawasan Plasa 2 Blok M, Jakarta. Para pedagang memilih angkat kaki karena harga sewa kios mendadak naik tanpa pemberitahuan yang wajar. Tahun sebelumnya, pada 2024, PT Sumber Alfaria Trijaya Tbk (AMRT)—pemilik jaringan minimarket Alfamart—menutup 400 gerai di seluruh Indonesia. Alasannya? Biaya sewa yang sudah tidak masuk akal.

Laporan dari konsultan properti Knight Frank Indonesia menunjukkan bahwa harga sewa ritel di Jakarta kini mencapai rata-rata Rp782.000 per meter persegi per bulan, belum termasuk biaya service charge yang juga meningkat menjadi Rp162.320 per bulan.

Baca Juga  Menyoal Keadaban Pemerintahan

Sementara itu, tingkat okupansi ritel di Jakarta hanya 77,9%, menurut data Cushman & Wakefield. Artinya, ada sekitar 1 juta meter persegi ruang ritel kosong yang tak terserap pasar.

Fenomena ini menciptakan kontradiksi yang aneh—di satu sisi, banyak pedagang butuh tempat berjualan, tapi tak mampu menyewa. Di sisi lain, banyak pemilik ruko justru membiarkan propertinya kosong, enggan menurunkan harga sewa. Pasar seolah saling mengunci: penyewa tak sanggup membayar, pemilik tak mau berkompromi.

Apakah Negara Bisa Mengatur Harga Sewa Properti?

Pertanyaan yang muncul kemudian: bisakah negara ikut campur dalam menentukan harga sewa ruko atau kios? Jika properti tersebut milik pemerintah, tentu mudah. Namun bagaimana dengan properti milik pribadi? Apakah negara berwenang memasuki ranah yang dianggap sebagai hak privat ini?

Baca Juga  Membangun SDM Lokal Melalui Pelatihan Pemandu Wisata di Agrowisata Indah Sawah Tebing

Dalam praktik saat ini, tidak ada regulasi nasional yang secara tegas mengatur batas atas harga sewa properti milik individu. Semua diserahkan pada asas kebebasan berkontrak. Artinya, pemilik dan penyewa bebas menentukan isi perjanjian, sepanjang tidak bertentangan dengan hukum, kesusilaan, atau ketertiban umum.

Namun dalam kondisi seperti sekarang, asas tersebut menjadi problematik. Ketika harga sewa tidak lagi rasional dan menyebabkan pelaku usaha kecil tersingkir, negara tak bisa hanya berdiri di pinggir lapangan. Kebebasan berkontrak menjadi semu ketika salah satu pihak tidak punya posisi tawar yang setara.

Perlukah Rent Control di Indonesia?

Di banyak negara, kondisi serupa direspons dengan kebijakan rent control—aturan yang mengatur atau membatasi harga sewa properti agar tetap terjangkau. Tujuannya sederhana: melindungi penyewa dari lonjakan harga yang tidak masuk akal, sambil menjaga pasar tetap stabil.

Baca Juga  Strategi Perlindungan Elang Jawa: Menjaga Simbol Negara yang Terancam

Misalnya di Amerika Serikat dan Jerman, pemerintah daerah diberi kewenangan menetapkan batas maksimum kenaikan harga sewa tiap tahun. Penelitian oleh Konstantin A. Kholodilin (2024) bahkan menyimpulkan bahwa rent control efektif menahan laju kenaikan harga properti, khususnya di wilayah urban.

Sayangnya, Indonesia belum memiliki kebijakan serupa. Alasannya sederhana: urusan sewa-menyewa dianggap wilayah privat, dan negara dianggap tidak punya ruang untuk mencampuri.