Menelisik Eksepsi Unsur Gugatan Prematur

Oleh: Yurico

OPINI, Pembahasan sebuah konteks yang luas dalam hukum acara perdata ternyata memiliki banyak permasalahan sebagai upaya mempertahankan hukum materil.

Salah satunya adalah persoalan gugatan mencegah perbuatan main hakim sendiri.

Ada berbagai macam bentuk dari gugatan dan salah satunya mengenai gugatan prematur.

Membahas mengenai gugatan prematur secara sederhana, gugatan prematur adalah salah satu variasi jenis gugatan yang mengandung cacat formil karena itu gugatan belum dapat diterima pengadilan.

Menurut M. Yahya Harahap dalam Hukum Acara Perdata tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan menyatakan gugatan prematur diartikan sebagai gugatan yang diajukan masih terlampau dini (hal. 457).

Sifat atau keadaan prematur melekat pada: batas waktu untuk menggugat sesuai dengan jangka waktu yang disepakati dalam perjanjian belum sampai; atau batas waktu untuk menggugat belum sampai, karena telah dibuat penundaan pembayaran oleh kreditur atau berdasarkan kesepakatan antara kreditur dan debitur.

Selanjutnya dalam kasus akibat hukum jual beli yang telah prematur ini perlu kita telisik dari akar permasalahanya apakah sah apabila suatu tanah tersebut terdapat unsur yang bersifat prematur.

Akta perjanjian pengikatan jual beli adalah instrumen hukum yang umum digunakan dalam berbagai transaksi properti dan barang.

Namun, seperti dalam banyak hal dalam hukum perdata, akta tersebut juga dapat menjadi subjek gugatan prematur yang mengakibatkan perkara menjadi rumit apalagi kalau ada proses jual beli.

Jika melihat pengertian jual beli menurut KUH Perdata adalah suatu perjanjian bertimbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang sedang pihak yang lainnya (si pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.

Dalam perkara ini perbuatan hukum yang dilakukan adalah perjanjian pengikatan jual beli yang merupakan perjanjian pendahuluan sebelum dilakukannya jual beli.

Jual beli merupakan suatu perjanjian antara dua pihak yang saling mengikatkan diri untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.

Di dalam pembuatan perjanjian pengikatan jual beli yang dilakukan antara penjual dan pembeli tidak boleh memuat hal-hal yang bertentangan dengan Undang-Undang serta bertentangan dengan kesusilaan dan ketertiban umum.

Hal ini sesuai dengan syarat sahnya perjanjian tentang sebab terlarang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1337 KUH Perdata yang mengatakan suatu sebab dinyatakan terlarang apabila dilarang oleh Undang-Undang atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum.

Akta pengikataan jual beli nomor 150 tanggal 08 Desember 2004 yang dibuat dihadapan Notaris merupakan akta yang berkaitan dengan hukum tanah.

Sehingga harus dilihat apakah dengan dibuatnya perjanjian pengikatan jual beli akan melanggar ketentuan peraturan perundangundangan yang berkaitan dengan tanah.

Dalam Pasal 39 ayat (2) huruf b Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah disebutkan secara tidak langsung bahwa untuk melakukan perbuatan jual beli tanah yang belum bersertifikat diperlukan adanya surat keterangan riwayat tanah dan surat keterangan tanah belum bersertifikat.

Peralihan hak atas tanah dalam bentuk jual beli harus memenuhi beberapa syarat yang telah ditentukan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Apabila syarat-syarat yang telah ditentukan tidak terpenuhi maka akan membawa konsekuensi pada legalitas jual beli hak atas tanah tersebut.

Perjanjian jual beli bersifat konsensual karena terjadinya berdasarkan kesepakatan sebagaimana dituangkan dalam Pasal 1458 KUH Perdata.

Selain itu perjanjian jual beli juga merupakan suatu perjanjian yang bersifat obligatoir karena dengan adanya jual beli tersebut belum memindahkan hak milik dari benda yang menjadi objek jual beli.

Perjanjian tersebut hanya meletakan hak dan kewajiban kepada kedua belah pihak yakni meletakkan kewajiban bagi penjual untuk menyerahkan hak milik atas barang yang dijualnya kepada pembeli.

Jadi dapat dikatakan bahwa dalam jual beli tanah hak kepemilikan terhadap tanah belum beralih sepanjang belum dilakukannya penyerahan atas tanah tersebut.

Perjanjian pengikatan jual beli merupakan perjanjian konsensual yaitu perjanjian dimana di antara kedua belah pihak tercapai persesuaian kehendak untuk mengadakan perikatan dan menimbulkan kewajiban diantara para pihak.

Kewajiban penjual yang biasanya diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli adalah menyelesaikan pembuatan sertifikat atau menyelesaikan kewajiban pembayaran pajak-pajak.